Titre VITaxe de plus-value immobilière

1) La plus-value acquise par les terrains bâtis ou non bâtis, les droits relatifs aux mêmes immeubles et les droits relatifs aux titres miniers visées au point 13°) du B du I de l'article 464 est soumise, en cas de cession desdits immeubles ou droits, à une taxe dite « taxe de plus-value immobilière ».

2) La taxe est due, aux taux de :

3) La plus-value est la différence entre, d'une part, la somme ou contre-valeur moyennant laquelle l'immeuble, le droit réel immobilier ou le droit relatif à un titre minier est aliéné, ou l'estimation pour laquelle il fait l'objet d'un apport en société pur et simple ou à titre onéreux et, d'autre part, son prix ou sa valeur d'acquisition telle qu'elle est définie à l'article 557. Si cette acquisition a eu lieu à titre gratuit, la valeur d'acquisition présumée est la valeur vénale des immeubles ou droits au jour de la mutation à titre gratuit. Pour les titres miniers reçus directement de l'Etat, la valeur d'acquisition correspond aux droits qui ont été payés contre l'octroi du titre, conformément aux dispositions prévues par les lois et règlements en vigueur et les conventions entre l'Etat et les titulaires de droits.

4) La taxe acquittée sur les plus-values réalisées sur les cessions d’immeubles inscrits à l’actif du bilan des entreprises est imputable sur le montant de l’impôt sur les bénéfices déclarés ».

5 Les modalités d'application des dispositions du présent article sont fixées par arrêté du Ministre en charge des Finances.

La valeur d’acquisition est la somme ou contre-valeur déboursée par le cédant pour obtenir la propriété de l’immeuble ou du droit réel immobilier. Elle comprend les frais de délivrance de titres ou d’actes, lesquels sont fixés forfaitairement à 20% du prix d’acquisition ou de l’estimation de la valeur d’acquisition de l’immeuble ou du droit réel immobilier et des ouvrages qu’il comporte à l’époque de l’acquisition.

A défaut de documents relatifs à l’immeuble lui-même, la même valeur est déterminée par le prix ou l’estimation figurant dans les actes, pièces ou documents qui se rapportent à des immeubles voisins et de même consistance; enfin, à défaut de ces moyens de preuve, par une estimation émanant de l’aliénateur.

Toutefois, la somme déboursée en ce qui concerne un créancier saisissant demeuré, faute d’enchérisseurs, adjudicataire de l’immeuble hypothéqué à son profit, est celle qui figure au commandement qui a été signifié à son débiteur préalablement à la saisie, en application de l’article 485 du Code de Procédure Civile, pourvu que cette somme soit supérieure au prix d’adjudication.

Sont pris en compte pour le calcul de la plus-value taxable les dépenses d’amélioration permanente, constructions ou autres, faites des deniers du propriétaire aliénateur, de même que les commissions versées par l’aliénateur aux intermédiaires de la cession.

La valeur d’acquisition ainsi que les dépenses d’amélioration permanente sont réévaluées au moyen de coefficients de correction tenant compte de la période qui sépare la date de cession de la date d’acquisition. Lesdits coefficients sont fixés et révisés périodiquement par arrêté du Ministre Chargé des Finances en fonction de l’indice pondéré des prix.

1. La taxe est liquidée et payée au moment même et à l'occasion des formalités d'enregistrement des actes d'aliénation ou des déclarations de mutation. Elle est due, nonobstant toutes conventions contraires, par celui qui bénéficie de la plus-value.

2. S'agissant de la cession de droits attachés à des titres miniers ou pétroliers, la taxe est retenue et acquittée par le cessionnaire sur la somme versée au cédant. Pour les cédants domiciliés au Sénégal, le montant payé au titre de la taxe de plus-value est, sur la base de la quittance de paiement, déduit de l'impôt sur le revenu et reporté pour une durée de trois ans, sans pouvoir donner lieu à un remboursement.

3. La taxe de plus-value est liquidée et réclamée à l'occasion des acquisitions par l'Etat ou les collectivités territoriales.

4. Si la taxe n'est pas réglée en même temps que les droits de mutation, la formalité de l'enregistrement est refusée, sauf le cas des acquisitions faites par l'Etat et les collectivités territoriales.

Les actes ou déclarations de mutation contiennent dans l’origine de propriété, des renseignements tant sur la date et le mode d’acquisition que sur la valeur des immeubles à l’époque de leur acquisition par celui ou ceux qui les aliènent. Ces renseignements sont complétés par la date à laquelle les actes, pièces, jugements ou documents relatifs à l’immeuble ont été enregistrés et, autant que possible, par la relation elle-même de l’enregistrement.

Dans le cas où l’immeuble objet de la transaction comporte des installations permanentes, constructions ou autres réalisées par le propriétaire aliénateur, leur évaluation fait l’objet d’une déclaration estimative dans l’acte. La valeur à retenir pour la détermination de la plus-value ne peut être supérieure à la somme ou contre-valeur effectivement déboursée pour la réalisation des dépenses d’amélioration permanente.

Dans tous les cas, les justificatifs des dépenses en cause doivent être annexés à la déclaration estimative et sont soumis au contrôle de l’administration. Toutefois le propriétaire aliénateur qui ne dispose pas de justificatifs du paiement effectif desdites dépenses, peut faire leur évaluation à dire d’expert. Le rapport d’expertise dressé à cet effet devra être annexé à l’acte d’aliénation et soumis au contrôle de l’administration.

Si l’aliénateur déclare n’être pas en mesure d’acquitter la taxe, l’acte est cependant enregistré; l’Inspecteur fait au sommier ad hoc la consignation nécessaire et établit en double exemplaire un bulletin de liquidation de la taxe contenant toutes les indications permettant d’identifier le redevable ainsi que sa créance sur la collectivité publique intéressée.

L’un des exemplaires de ce bulletin est transmis au comptable public chargé du paiement, par une lettre valant opposition administrative au paiement du prix de vente jusqu’à concurrence du montant de la taxe; l’autre exemplaire est joint à l’acte de vente enregistré et transmis par l’Inspecteur de l’Enregistrement, avec l’original ou la copie dudit acte, à l’ordonnateur chargé de mandater le prix de l’aliénation, afin que ce fonctionnaire rappelle au comptable assignataire, en soumettant le mandat à son visa, l’opposition administrative précitée.

Les officiers publics et ministériels et les fonctionnaires investis d’attributions du même ordre, sont dans tous les cas, et sauf les exceptions mentionnées à l’article 565, tenus pour responsables du paiement de la taxe dont l’exigibilité est révélée par les actes qu’ils reçoivent ou les documents qu’ils annexent ou dont ils font usage.

Les greffiers des tribunaux sont déchargés de la responsabilité du paiement de la taxe pour les jugements rendus à l’audience. Les redevables sont eux mêmes tenus de verser directement le montant de ladite taxe exigible en même temps que les droits d’enregistrement entre les mains du Receveur compétent.

A cet effet, les greffiers adressent à ce fonctionnaire, dans les quinze (15) jours qui suivent le prononcé de la sentence ou la signature de l’acte, des extraits certifiés par eux des jugements ou autres actes révélant l’exigibilité de la taxe.

L’omission dans l’origine de propriété contenue dans les actes ou déclarations de mutations immobilières, des renseignements prescrits par l’article 560 ci-dessus est punie d’une amende égale à 25% de la taxe exigible. Cette amende est personnelle à l’officier ministériel rédacteur de l’acte ou au déclarant.

L’indication d’une valeur d’acquisition reconnue fausse est passible d’une pénalité égale à 50% de la taxe calculée en tenant compte de la véritable valeur d’acquisition.

Les sommes perçues à titre de pénalités pour défaut d’enregistrement dans les délais, portent sur les droits simples d’enregistrement majorés de la taxe de plus-value.

Lorsque l’évaluation ou la déclaration par les parties des améliorations permanentes, constructions ou autres, ainsi qu’il est prévu à l’article 561 ci-dessus, est reconnue excessive, les droits en sus sont exigibles dans les mêmes conditions et suivant les mêmes taux qu’en matière d’insuffisance de prix ou d’évaluation immobilière.